Les mesures financières de la loi de finances pour 2018 mettant à contribution le secteur HLM semblent soutenables financièrement pour le secteur dans son ensemble, mais pas pour un grand nombre d’organismes.
PLUSIEURS MESURES DEVRAIENT ABAISSER LA CONTRIBUTION DE L’ÉTAT
Au secteur de 1,5 Md€ dès 2018 :
• la réduction de loyer de solidarité (800 M€ de ressources en moins pour les bailleurs sociaux en 2018),
• la diminution des avantages de TVA (700 M€ d’économie pour l’État),
• et l’augmentation des taxes payées à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS).
L’INEFFICACITÉ DU SECTEUR HLM À RÉPONDRE AUX DÉFIS
en matière de construction et de mal-logement est mise en avant par le gouvernement. Les investissements des bailleurs sociaux ont pourtant augmenté ces dernières années, et la construction neuve a été nettement réorientée vers les zones tendues.
LES CONTREPARTIES ACCORDÉES PAR L’ÉTAT SONT FINANCIÈREMENT LIMITÉES
Présenté comme mesure exceptionnelle, le gel des taux du livret A fait écho à une pratique ancienne (taux figé parle gouvernement nonobstant sa formule de calcul légal). Les autres contreparties proposées par le gouvernement consistent à allonger la durée de certains prêts et à octroyer 6 milliards d’euros supplémentaires qu’il faudra rembourser avec des revenus en baisse puisque le patrimoine aura été cédé.
L’exigence gouvernementale d’accélérer les ventes de logements assurera une ressource de court terme massive, si cette politique de privatisation partielle se réalise. Mais elle amputera les revenus des bailleurs à long terme et pourra soulever d’autres enjeux, tels que l’entretien de ce patrimoine, l’assouplissement des seuils SRU*, etc.
LE CHOC SERA ABSORBÉ PAR LE SECTEUR PRIS DANS SA GLOBALITÉ
Avec des loyers de 21 Md€ par an, un autofinancement de 12 % et un potentiel financier de 7 Md€ (données 2015), au total, le secteur se porte très bien et de mieux en mieux, signe qu’il pourrait investir davantage. Toutefois, plusieurs dizaines d’organismes, notamment des Offices publics de l’habitat, devraient rencontrer de grosses difficultés financières, qu’accentueront la localisation de leur patrimoine et leur histoire, mais aussi les caractéristiques sociales de leurs locataires, dont plus de la moitié, pour les OPH, bénéficient des APL.
UN EFFORT DEMANDÉ AU LOGEMENT SOCIAL, POURTANT MOINS CONSOMMATEUR DE RESSOURCES PUBLIQUES
La RLS va de pair avec une baisse des APL, ciblée uniquement sur le secteur HLM. Il est admis de considérer que la Nation consacre au logement près de 2 % du PIB (41,7 Md€ en 2016). Mais d’une part, près de la moitié de cet effort est constitué d’avantages fiscaux et de taux non décaissés par l’Etat. D’autre part, seulement 40 % de cet effort est destiné au logement social, le reste va au privé ; en matière d’aides sociales (APL et autres), les locataires du HLM reçoivent un peu moins que les 8,5 Md€ versés aux locataires du privé.
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