Études

Les opérateurs de logement social se rapprochent et se réorganisent

Après plusieurs années d’incitation par les pouvoirs publics, le regroupement des opérateurs de logement social s’accélère, sous l’effet d’obligations légales récentes et de la contrainte économique nouvelle imposée au secteur.

plan d'appartement et clé

Le dynamique de concentration du secteur s’accentue avec le basculement de l’incitatif au coercitif. Deux grands textes sont à l’oeuvre : la réforme territoriale, qui concentre les opérateurs publics, et la loi ELAN, par laquelle le gouvernement a fixé à 12 000 logements le seuil à atteindre par les groupes d’organismes.

La pression s’accroît également fortement avec les réformes du modèle économique du secteur et l’impact majeur sur l’autofinancement. Le secteur est ainsi dans
une recherche active d’économies d’échelle par des regroupements en grands groupes.

Plusieurs stratégies se distinguent. Certains acteurs se regroupent en acteurs nationaux, adossés à des banques ou des assurances ; certains opérateurs choisissent de se regrouper pour former des groupes autonomes présents sur une ou plusieurs régions. D’autres acteurs optent pour une intégration sectorielle plus poussée, dans des grands ensembles également présents sur le logement privé classique. Enfin, et surtout parmi les OPH, la participation à une société de coordination se présente comme une option, mais avec des conséquences sur les organisations qui pourraient se rapprocher de l’intégration dans un groupe.

ADAPTER SES IRP AU CONTEXTE ACTUEL

La question des IRP chez les opérateurs se pose doublement : d’une part, les regroupements d’acteurs posent la question des périmètres de représentation du personnel, d’autre part le passage au CSE doit être effectué avant 2020, pour les ESH (les OPH en étant déjà tous dotés).

Cette année sera donc riche en négociations pour de nombreux élus du secteur. Quel est le bon niveau de représentation du personnel dans les groupes et les sociétés de coordination ? Comment organiser la continuité des IRP lorsque son entreprise est absorbée ? Comment s’assurer que les questions de conditions de travail, au coeur de l’impact social des réorganisations, ne passent pas à la trappe ? Autant d’enjeux à anticiper pour les équipes concernées.

L’objectif de la réforme est de structurer des grands groupes fortement implantés sur leur territoire. Parmi les grands groupes qui s’organisent, CDC Habitat et Action Logement Immobilier font figure de privilégiés, avec un accès favorisé aux financements.

L’ensemble de ces opérations transforme en profondeur les structures de coûts, les équilibres et les politiques sociales au sein des acteurs du secteur. Les impacts sociaux et économiques s’annoncent lourds et doivent être des enjeux de dialogue social.

graphique nombres organismes logement en fonction taille du parc

Points de vigilance pour les représentants du personnel

Enjeux Risque, sujet à traiter

Réorganisation du secteur

  • Fusions
  • Rachats
  • Risques sociaux : réductions d'effectifs
  • déménagements
  • renégociation des accords collectifs
  • périmètre des IRP

Société de coordination

  • gouvernance : poids relatif des différents membres de la société de coordination
  • mutualisation : effets sur l'organisation et les marges de manœuvres des équipes
RLS et choc sur les loyers
  • diminution des dépenses : impacts sociaux, modération salariale
  • politique d'investissement sur le patrimoine
  • qualité de service rendu aux locataires et impact sur le personnel de proximité
Nécessité de vendre du patrimoine
  • GPEC : évolution des compétences et impact métier
Diversification des activités
  • impacts sociaux : compétences et métiers
  • impacts économiques : équilibre entre activités, possibles taxations