Logement social : un modèle économique à réinventer
Entre 2010 et 2018, l’effort national pour le logement est passé de 2% du PIB à 1,7%. Poursuivre cette diminution est le principal objectif du gouvernement. Les récentes mesures prises à cette fin vont peser de tout leur poids sur les acteurs du secteur.
Les mesures intégrées aux différents textes de loi suivent les recommandations de la Commission européenne et de la Cour des comptes. Elles visent à normaliser le secteur en le rendant moins dépendant de la dépense publique et plus « autoporté».
La réduction de loyer de solidarité, ou RLS, est une pièce centrale du dispositif. En ponctionnant 7,5 points d’autofinancement au secteur en moyenne, elle menace l’équilibre économique des acteurs situés sous cette moyenne. Cela se traduira par une baisse majeure des dépenses d’investissement, tant en travaux et rénovations qu’en opérations nouvelles. Face à cela, l’allongement de la durée des prêts de la Caisse des Dépôts vise à redonner des marges de manoeuvre aux opérateurs ; des allègements de cotisations patronales réduiront également la masse salariale non récupérable. Mais sans compenser la RLS ou la hausse de la TVA sur certaines opérations.
L’équilibre économique viendra donc d’efforts de rationalisation et de productivité et du développement de la vente de patrimoine. Objectif affiché du gouvernement, il s’agit d’un changement complet de philosophie pour le secteur. La Banque des Territoires estime que le modèle est pérenne à moyen terme en cas de doublement du nombre de ventes, à plus-value stable.
Toutefois, un tel changement de modèle soulève de nombreuses questions : quels plans de financement si le patrimoine âgé – donc rentable – est voué à la vente ? qui achètera si les autres acteurs du secteur ne peuvent pas plus acheter ? comment reconstituer l’offre en zone tendue ? Il reste de nombreuses inconnues. L’adaptation stratégique en termes d’investissements, d’implantation et de politique de vente sera donc cruciale pour les opérateurs de logement social.